Con el boom inmobiliario acontecido en este país, ha sido un tema recurrente entre las personas que se han comprado una vivienda nueva, ver como éstas eran entregadas con defectos menores, como pueden ser remates mal ejecutados, o defectos de mayor envergadura, como pueden ser daños estructurales en las viviendas (cimentaciones defectuosas, cubiertas levantadas o humedades en garajes o pisos).
En ambos casos resulta difícil hacer que el responsable de los defectos, ya sea el promotor, el constructor o el arquitecto, se hagan cargo de ellos con una simple reclamación verbal o escrita.
Siendo lo anterior así, hay que hacer notar que nuestra Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, actúa como una verdadera «ley de consumo» ante este tipo de problemas y regula las responsabilidades de cada actor actuante en la construcción, garantizando los derecho del consumidor final. Vamos a explicar algunos de los derecho que esta ley pone a nuestra disposición:
– En primer lugar regula la responsabilidad de los actores, siendo el promotor de las viviendas responsable solidario con todos los participantes, quedando el reparto de la siguiente manera: El proyectista será responsable de los defectos debidos a errores en el diseño (art. 10 LOE); el constructor será responsable de la impericia y falta de diligencia en la construcción (art. 11 LOE); la dirección facultativa tendrá la responsabilidad de certificar el final de obra y asumirá los errores de diseño no detectados (art. 11 y 12 LOE).
– Muy importante es la garantía marcada por la LOE en su artículo 17, dando al consumidor final la posibilidad de reclamación frente a los actores responsables dentro de unos plazo que se resumen así: “a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.”
– Hay que tener muy en cuenta lo marcado en el artículo 19 LOE ya que define y obliga a tener aseguradas las garantías, antes comentadas, de tal suerte que el promotor deberá tener contratados los seguros de garantía decenal para daños estructurales y el trienal para daños en instalaciones y similares. Corresponderá al constructor la garantía de los daños materiales garantizados por un año. Este tipo de aseguramientos deberán estar pagados antes de la recepción de obra.
De lo dicho anteriormente se desprende que la LOE sienta una muy buena base para reclamar nuestros derechos en caso de defectos en nuestras viviendas de nueva construcción, por eso lo recomendable en estos casos es seguir los siguientes pasos:
– En primer lugar reclamar por escrito ante todos los actores actuantes y poner en conocimiento de la situación a los seguros en caso de ser daños estructurales o de instalaciones. Aquí habrá de tenerse en cuenta que las reclamaciones prescriben a los dos años de conocerse los defectos (artículo 18 LOE), por lo tanto no debemos dejar pasar este tiempo después de una reclamación extrajudicial sin reclamar judicialmente ya que la acción prescribiría perdiendo nuestro derecho a la solución del problema.
– Realizada la reclamación extrajudicial sin obtener los resultados deseados, pasar a la vía judicial, siendo imprescindible, antes de redactar la demanda, el delimitar, por medio de un peritaje, las responsabilidades de los actores intervinientes. La ley es muy clara en este caso declarando solidaridad entre todos ellos, si no pudiera delimitarse esta responsabilidad, pero también remarcando que, de ser posible, cada uno responderá de sus actos. Por ello la delimitación de la responsabilidad es muy importante ya que una reclamación judicial contra todos los actores, sin tener delimitadas las responsabilidades, nos puede acarrear gastos en costas cuando el juez decida eximir de responsabilidad a alguno de los demandados aunque ganemos el juicio contra los otros codemandados, por lo tanto las reclamaciones judiciales deberán ser lo más ajustadas posibles en cuanto a responsabilidad se refiere.
Expuesto lo anterior, parece que sí hay una base jurídica real para nuestras reclamaciones sobre desperfectos en vivienda de nueva construcción, siendo la LOE la norma garante en todos estos casos.
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