Una de las consecuencias de la crisis económica, consiste en que muchos particulares se han visto obligados a entregar su vivienda habitual a la entidad financiera con el fin de saldar, total o parcialmente, la deuda hipotecaria contraída. Con ello, el contribuyente suele creer que ha resuelto su problema, a un coste muy superior al estrictamente económico, y sin haber obtenido ninguna ganancia con la dación en pago.
Esto, no siempre es así y suele descubrirse cuando llega el momento de presentar la declaración de la renta.
La entrega de la vivienda supone, como regla general, la tributación en el Impuesto sobre la Renta como ganancia o pérdida patrimonial, que vendrá cuantificada por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el valor total de la deuda pendiente que se cancela.
Imaginemos, por claridad expositiva, que un matrimonio adquirió su casa a principios de 2007, por 200.000€ y, debido a que se ha visto en la necesidad de ampliar el crédito hipotecario, acaba adeudando 250.000€. En el caso de que la dación en pago se efectuase por el importe de la compra, 200.000€, estaría entregando el inmueble pero no cancelaría totalmente la deuda ya que aún quedarían 50.000€ pendientes de pago.
Para evitar esto, es frecuente que la entidad financiera valore la vivienda por el préstamo pendiente de pago. Así, si se valora en 250.000€, que coincide con lo adeudado, el banco daría por cancelada la hipoteca liberando al deudor hipotecario.
El contribuyente suele afirmar, en este caso, que no ha obtenido ninguna ganancia en la operación: pierde su casa para cancelar la deuda y en su bolsillo no ha entrado dinero.
Sin embargo, para la Agencia Tributaria, sí existiría una ganancia patrimonial por importe de 50.000€, a la que habría que descontar aquellos gastos de la transmisión, pero, en definitiva, debe nuestro matrimonio tributar por la diferencia entre el precio de compra y el de transmisión.
Esta situación, que no estaba prevista en la Ley 35/2006 de IRPF, lleva a muchos contribuyentes a tener que abonar varios miles de euros a Hacienda por una ganancia cuando probablemente su situación económica es mala.
Esta circunstancia, ha intentado paliarse, a nuestro juicio de manera insuficiente, con una Disposición Adicional (D.A. 36ª) en la Ley del IRPF permitiendo que aquellos que se vean en esta situación, pueden quedar exentos de tributación siempre que se encuentren en una situación de necesidad (en el umbral de exclusión, dice la norma).
Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, define este umbral de exclusión así
Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
Esto es de aplicación para las daciones en pago realizadas a partir de 2012 y que deben tributar en declaración se está presentando estos días.
Si ha realizado una dación en pago, estudie la posibilidad de acogerse a esta posibilidad que puede ahorrarle bastante dinero.
Hicimos una dacion en pago el 5 de diciembre de 2012. La sorpresa a sido que al hacer borrador de la declaracion nos sale que tenemos que pagarles 5600 € por una casa que no hemos tenido ningun tipo de ganancias. En casa solo entra 426€ de ayuda. Estamos obligados a hacer la declaracion? Es mas hicimos la dacion en pago porque llevamos casi 2 años con solo 426€. Gracias
Un saludo.
Buenos días,
En primer lugar, decirle que lamentamos su situación.
No es frecuente que contestemos a consultas por este medio, pero le indicamos que por los datos que facilita sí parece probable que se encuentre en las circunstancias expresadas.
No obstante, no nos es posible contestarle con certeza absoluta en tanto que precisaríamos de datos adicionales y que reseñamos arriba.
Un saludo y gracias por su interés.